실물경기의 회복 신호를 부추기는 주식시장의 강한 반등 지표가 다시 1,300 고지를 넘어서고 외국인 들의 매수세와 외국기관들의 한국 시장의 긍정적인 평가가 이어지고 있다. 이는 부동산에도 파급이 되기라도 하듯이 작년 하반기와 올 전반기에 비해 확연하게 비교되며 부동산의 거래량의 증가세는 이제 주택은 바닥을 지나 서서히 정체 또는 오를 눈치를 보고 있다는 지표로 느껴 질 수도 있다. 부동산 재테크의 주요 포인트는 정책의 개발과 흐름을 타고 앞서가는 투자가 선행 되어야 하는 어려움이 있는 까닭에 바닥이냐 아니냐의 정답은 어려움이 있지만 현 시점에서 부동산에 투자를 고려 하고 있는 원장님들을 위한 몇 가지 방향 제시를 해드리고자 한다.

주택의 이전이나 부동산 투자를 고려하고 있는 원장님들을 위한 가이드 주택의 경우 평수를 넓혀 간다거나 자녀 교육 등 실 거주를 위한 소유의 목적이 아닌 투자를 목적으로 아파트 혹은 상가 등을 취득하려는 하는 경우에는 좀 더 세부적이고 종합적인 사전검토를 한 뒤 실행을 하는 것이 필요하다.

부동산 가치 분석의 현실적인 함정
하지만 이런 기법을 사용한다고 하더라도 정확한 투자수익을 예측한다는 것은 쉽지 않다. 며칠 사이에도 큰 폭으로 오르락 내리락 을 반복하는 부동산 가격변화를 예측하기도 힘들 뿐더러 미래의 가치를 현재 시점의 가격으로 환원하는 할인율을 몇%로 정할 것인가도 투자자의 판단 하에 결정해야 하기 때문에 경제에 관한 해박한 지식이나 향후 경제상황의 변동에 대한 정확한 예측을 하지 않으면 제대로 된 결과 값을 도출할 수 없다.

 하지만 그렇다 하더라도 주변 여건이나 개발호재, 정책의 변화, 최근의 부동산 가격 추이, 경제상황 등을 고려하여 단순히 부동산 가격이 오를 것인가 내릴 것인가를 예측해서 부동산 투자를 결정하는 것도 하나의 방법일 수는 있겠지만, 부동산 매입, 보유 또는 처분의 결정을 해야 할 때에는 사전에 시뮬레이션을 통해 예상 임대수익 범위와 대출금액 적정성과 및 대출상환방법(원금균등, 원리금균등, 만기일시상환) 뿐만 아니라 상환시기와 이자 비용의 과다여부, 기대수익률을 상회하는 매도가액, 혹은 일정부분 손해를 감수하는 처분금액 등을 결정하는데 좋은 참고자료가 될 수 있다.
투자자의 결정은 항상 고뇌가 따를 수 밖에 없다. 하지만 본인이 가장 잘 알 수 있는 곳에 투자를 한다고 생각하면 답이 있을 것이다.

부동산의 가치 평가를 쉽게 알아 볼 수 있는 할인 현금 수지 분석법
부동산의 감정 및 가치평가에는 여러 가지 방법이 있으나, 장래 기대되는 순 수익을 현재시점의 가격으로 환원하여 투자가치를 가늠해 보는 수익환원법을 많이 사용하고 있으며, 그 중에서도 할인현금수지분석법(DCF, Discounted Cash Flow)을 사용한다면 계산이 손쉬우면서도 상황의 변화에 따라 수시 Feedback을 해 봄으로써 보유 및 매도 전략을 수립하는데 용이하다.

할인현금수지분석법을 쉽게 설명하자면, ①보유기간 동안 얻을 수 있는 소득(임대소득과 기타 소득-주차장 수입료 등에서 경비 및 세금을 제한 순소득-) ②보유부동산 처분 시에 얻을 수 있는 차액 (매도금액에서 대출잔액, 경비, 세금 등을 차감한 금액)을 현재 시점으로 할인한 금액의 합계액을 계산해서 현재 투자금액과 비교해 보는 기법으로 투자금액보다 상회하면 투자를 실행하고 그렇지 않을 경우에는 실익이 없다고 판단하는 것이다. 이런 방법으로 분석을 하다 보면 소위 부동산 가격 차이로 얻을 수 있는 자본수익과 기타 임대 등으로 얻을 수 있는 소득 수익 뿐만 아니라 순수한 자기자본으로 얼마만큼의 수익을 올렸는가의 분석까지도 함으로써 부동산투자의 효용성을 가늠할 수 있다.
단순 거주를 위한 목적으로 주택을 구입하는 경우에도 이런 방법을 적용을 하여 계산을 해보면 효과적인 판단을 할 수 있다.

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